くらしの情報 メニュー
背景色変更
Loading
ページ読み上げ

土地について

更新日 2017年07月12日

土地について

土地評価のしくみ

評価の方法

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた方法で評価します。その評価は3年ごとに見直されます。(評価替え)

地目

地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地等をいいます。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定します。特に宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価しています。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

その他の住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。
  • その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

  • 住宅用地には、次の二つがあります。

(1)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地......その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
(2)併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地......その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。

ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については 、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間に限り、住宅用地として取り扱われます。
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

評価の方法

宅地の評価方法

1(用途、状況類似地区の区分)
道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して用途、状況類似地区を区分します。
2(標準宅地の選定)
状況類似地区内から利用状況、土地の奥行・間口・形状等がもっとも標準的と思われる土地を、標準宅地として選定します。
3(標準宅地の鑑定)
不動産鑑定士等に鑑定価格を求めます。
4(路線価の付設)
鑑定価格をもとに、その標準宅地の沿接する街路の路線価を決定します。(地価公示の7割程度)
それに比準してその他の街路の路線価を決定します。
5(各筆の評価)
一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせて一画地とします。

※平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

農地・山林等の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格)に比準して評価します。

宅地の税負担の調整措置

土地の評価額については、以前は実勢価格よりだいぶ低く、また、市町村ごとに評価がばらばらであったため、平成6年度から全国的に地価公示の7割を目安に設定されるようになりました。
しかし、急に税負担が増えるのは問題があるため、少しずつ課税標準額を調整していくことになり、現在はこの調整がなされているため、商業地など地価が高く、値下がり幅が大きいところを除いては税金があがることになります。

農地転用の際の土地の税金

農地転用の際の土地の税金

農用地区域外の農地を、宅地や駐車場など農業以外の利用目的へ変更する場合、農業委員会を通じ、県から転用許可を受ける必要があります。
1 月1日現在、転用許可を受けているが造成などに着手されていない農地は、「宅地介在農地」として課税されます。その後、造成されれば、宅地や雑種地として 課税されることになりますが、転用許可を受けたものの造成などに着手されていない農地も見受けられます。何らかの事情により、転用許可を受けた後変更する 予定が無くなったとしても、転用許可を取り消さないかぎり「宅地介在農地」として課税されることになりますので、引き続き農地として利用される場合は、農 業委員会を通じ転用許可の取消しを行ってください。
また、すでに地目を農地以外に変更している場合は、上記とあわせて法務局で登記地目の変更も行いましょう。

※宅地介在農地・・・宅地などへの潜在的な価値を考慮して宅地に比準した評価をしており、農地よりも課税額は高くなります。

お問い合わせ先

〒891-0497 指宿市十町2424番地
指宿市役所 市民生活部 税務課 固定資産税係 ☎0993-22-2111(内線227、228、229)